ドーミー西日暮里、女性専用学生寮の大規模修繕工事を2024年8月に施工させていただきました。
丸山建設株式会社は、2024年8月に東京都荒川区西日暮里のドーミー西日暮里、学生寮における大規模修繕工事を請け負わせていただきました。
居住される学生の皆様が安心して日々の生活を送れるよう、建物全体の安全性と快適性を高めることを目的とし、外壁・屋根・防水の外部を中心に全体的な改修工事を行いました。
長期間にわたり利用される建物に必要なメンテナンスを適切に施すことで、今後も安心して使い続けていただける環境を整えております。
工事の目的と背景
ドーミー西日暮里の建物では、外壁の老朽化に加え、一部で雨漏りが発生していました。
学生寮は毎日多くの入居者様が生活する建物であり、小さな劣化でも放置すれば安全性の低下や設備トラブルにつながる可能性があります。
特に今回確認された雨漏りは、外壁のひび割れと屋上の防水層の経年劣化が原因と考えられ、建物全体の防水性能を見直す必要がありました。
施工にあたっては、入居者様の生活動線や近隣環境に十分配慮をしながら工事を進め、安全面・品質面を最優先に管理いたしました。
工事の工程について
丸山建設株式会社が施工する大規模修繕工事では、建物の状態や作業内容に合わせて工程を細かく計画し、安全性と品質を確保しながら順序立てて進めていきます。
下記の工程表は、工事全体の流れや施工順序を把握するうえで非常に重要な資料です。
足場の設置・組立から、外部の各種補修、外壁塗装や屋上防水工事などの仕上げ工事、
また中間と完了時の検査・確認から、最終的な足場の解体工事に至るまで、それぞれの工程を丁寧に積み重ねることで、建物の性能を向上させ、安全に工事を完了させることが可能となります。
今回実施した主な工事内容
仮設足場工事と安全対策
ドーミー西日暮里は全部で99世帯ある大きな建物です、管理人室を入れたら100世帯、仮設足場の面積だけでも3072.3㎡もあります。
これだけ大きな建物の仮設足場を組み立てるには、常に大きなリスクと背中合わせです。
現場で作業をする職人さん一人ひとりと、現場を仕切る管理者との呼吸をしっかりと合わせながら一つ一つの工程を慎重に、そしてしっかりと進めていくことが最も重要となります。
また、丸山建設株式会社では安全対策もしっかりと実施しております。
こちらの足場に木材のコンパネが敷いてあるお写真は、ドーミー西日暮里の全ての入居者様の出入口の上部になります。
99世帯もある建物ですので、いつ入居者様が出入りするか、またいつ丸山建設株式会社の職人さんが出入口の上で作業をするかは分かりません。
資材の落下が無いように作業を進めることは前提となりますが、万が一電動工具などの工事物を落としてしまったとしても、通行する人に落下物が当たらないように万全の安全対策を施しています。
外壁打診調査（マーキング）
仮設足場の設置が完了したので、続いてすぐに外壁の打診調査の工程に移ります。
外壁タイルや外壁のモルタル部分、屋上の防水層など建物の外側部分を全て、打診棒を使用して調査・検査していきます。
「打診棒で叩いた時の音」を判断基準に、外壁や防水層が浮いている部分に、マッキーペンやマスキングテープを用いて、マーキング「施工範囲の印」を示していきます。
外壁のひび割れ補修
先ほどの外壁打診調査でマーキングを施した外壁のひび割れ部分をマキタのサンダーという電動工具を用いて、ひび割れ内部の奥まで「Vカット工法」にて施工をしていきます。
「Vカット工法」は、ひび割れの奥底までを明確にするためにとても重要な下地作業で、サンダーでひび割れ部分を削った後は、刷毛で綺麗に埃を落としていきます。
続いてひび割れ部分に「スムースエポ」という弾性のエポキシ樹脂を圧入していきます。
「スムースエポ」は、ひび割れ幅を拡張させないので補修跡がほとんど目立たず、防水機能もあるため、外壁の補修材には最適な材料です。
ひび割れ補修の最後に、コテでモルタルを左官していきますが、注意点としてモルタルの左官処理は外壁塗装の下地工事の役割も持っています。
なので、外壁塗装をした後に「補修痕」が目立たないように、既存の外壁にモルタルをまんべんなく慣らしていく作業が重要となります。
左官コテを使って、広く薄く伸ばしていく作業は職人の腕の見せ所です。
どれだけ上手な職人さんが綺麗にモルタルの左官処理を施しても「補修痕」というのは目立ちますので、周囲との質感になじむよう細かい調整を行いながら、できる限り自然な仕上がりになるよう施工していきました。
雨漏り修繕工事
雨漏りがどこから発生しているかという原因の特定は、修繕工事の中で最も難しいと言われています。
理由として雨水は直線的に落ちるわけではなく、天井に染みが出ていても、外壁や屋根などの細いひび割れから侵入して、断熱材や柱など建物内部を複雑なルートで通ってくるためです。
雨漏りが疑われる屋根・外壁・防水層などに「発光液」と呼ばれる特殊な液体を使用し、ブラックライトを照射することで、わずかな隙間やひび割れまで可視化します。
丸山建設株式会社の雨漏り修繕工事は、雨漏りの原因を「勘」ではなく「物理的根拠」に基づいて突き止める徹底した調査体制にあり、原因を100％突き止めてから修繕工事を開始するため、雨漏りの再発を防ぎ、99％という高い成功率を実現しております。
ドーミー西日暮里では、6階の天井内部から雨漏りが発生していたため、7階上部の外壁のひび割れ箇所を順番に確認しながら、漏水調査を実施していきました。
徹底的に「発光液」を散布したところ、7階外壁の入隅部分から「発光液」が侵入している可能性が高かったため、天井内部からブラックライトで照らしたところ、写真のように青く光ったため、雨漏りの原因は7階の外壁部分からで確定です。
「発光液」が反応した、7階外壁の入隅部分のひび割れにサンダーを入れて「Vカット工法」を施工していきます。
「Vカット工法」を施す前は、外壁の軽微なヘアークラックのように見えましたが、しっかりと奥までサンダーを差し込んでみると、外壁のひび割れの奥底に大きな空洞が現れました。
これが100％雨漏りの原因です、ここから雨水が侵入して6階の天井に雨漏りを発生させていたのです。
通常のひび割れ補修と同様に「スムースエポ」を用いて、防水性能を高める施工を施します。
丸山建設株式会社では、現状で雨漏りしているしていないに関わらず、今後雨漏りが発生する可能性の高い、外壁の大きなひび割れに関しては、雨漏り修繕工事と同様に「スムースエポ」を用いて完璧な施工を施しております。
先ほどのひび割れ補修と同様に、コテを使ってモルタルで左官処理をしていきます。
外壁塗装の下地処理としてもしっかりと機能を果たせるよう、綺麗に左官工事を仕上げたら雨漏り修繕工事の完了です。
丸山建設株式会社では、マンションや工場など大きな建物の雨漏り修繕工事も得意としておりますが、一戸建てなどの一般的な建物であっても原因をしっかりと特定する工程を大切にしていることから99％の成功率を維持しております。
コーキング打替え工事
古くなったコーキング材を撤去して、新しいコーキングに打替えていきます。
外壁と外壁の繋ぎ目部分の両端を建築用のカッターで切り込みを入れていきますが、外壁がタイルの場合はタイル面にカッターで傷を付けないように慎重に施工する必要があります。
劣化したコーキング材を撤去したら、目地の部分にプライマーを塗って新しいコーキング材を打ち込む前の下地処理を施します。
プライマー材を塗っていないと、新しいコーキングがすぐに剝がれてしまったりと不具合が起きてしまうのでプライマーの工程は必須です。
プライマーをしっかりと乾かしてから、新しいコーキング材を充填していきます。
この時、あまり多くコーキング材を流し込むと、余分なコーキングの廃材が出てしまうため、適度な量に調整するのは職人技です。
最後にコーキング専用のヘラで綺麗に整えて、マスキングテープを剝がしたら完成です。
外壁タイルのコーキングは、モルタル目地のコーキングと違って上から塗装工事をしないため仕上げ工事となります。
このコーキング専用のヘラを使って仕上げ面を美しく整える作業は、見た目以上に繊細で難しく、まさに職人の技術が問われます。
高圧洗浄作業
外壁や屋上など建物の外部は長年のホコリや排気ガス、カビやコケなどがこびり付いているため、この汚れを落とさずに塗装をしてしまうと、塗料がうまく密着せず、早く剥がれてしまう原因となります。
丸山建設株式会社では、15MPa前後の水圧が出せる建築用の高圧洗浄機を使用しています。
15MPaというのは、1cm四方に約153kgの力がかかるイメージで、外壁の奥に入り込んだ汚れまでしっかり落とすために必要な水圧は15MPaとされています。
外壁塗装工事
外壁塗装の工程は、下塗り・中塗り・上塗りの3回に分けて塗装します。
写真の工程は中塗りの2回目に塗っている作業中の写真で、外壁が薄く白くなっているの分かりますが、これは1回目の塗装が渇いた状態で、その上から2回目の塗料を塗っている最中です。
3回目の塗装は、遠目ではほとんど違いが分かりません。
1回目の下塗りは下塗り専用の塗料によって薄く色がついて、2回目の中塗りは仕上げ材と同じ材料で塗装をするため、3回目の上塗りの段階でほとんど色の違いはありませんが、私たち丸山建設株式会社のようなプロの塗装職人の目で見ると、若干の色の誤差がわかります。
塗装工事をするのは、外壁だけではありません。
鉄部と言われる部分の塗装工事も行いますが、写真のような玄関ドアなどにはしっかりと下処理としてサビ止め塗料を塗ってから中塗り、上塗りの工程へと進んでいきます。
外壁には水性塗料を塗装しますが、鉄部には材質の違いから油性塗料を塗装する必要があります。
デメリットとしては水性塗料より油性塗料の方が、塗料の臭いが強い傾向があります。
玄関ドアの塗装作業と乾かす時間を合わせて、朝9時から18時ごろまでの終日を、入居者の皆様にご協力をいただいて、玄関ドアを開けたままにさせていただきました。
屋上防水工事
ドーミー西日暮里の建物は形状が特殊で、屋上だけでも13箇所、ベランダの防水施工範囲を合わせると合計で1045㎡もありました。
一戸建てのベランダ防水の面積が10㎡未満と考えると、約100倍、ものすごい大きさの面積であることが画像からも伝わるかと思います。
ここで全ての工程写真を掲載することが出来ませんので、画像の⑩番の個所のお写真を工程に沿って掲載していきます。
まずは工事前の全景写真ですが、かなり長年の汚れが蓄積されています。
既存の防水層にプライマーを塗り、ウレタン防水材がしっかりと密着するように下処理を施します。
外壁の高圧洗浄の際に、合わせて防水層も高圧洗浄していたため、ほとんど清掃の手間はかかりませんでした。
プライマーを塗ると、少し全体的に艶がでているのが分かると思います。
これでプライマーの工程は完了、全体的に防水層の色味に若干の艶と深みがでたように見えます。
続いて、ウレタン防水材を均一な厚みになるよう丁寧に塗布して、防水層の本体となる大事な膜を作る工程です。
青色に写っているのがウレタン防水の本体の材料です、とても綺麗な色をしてますが、防水塗料特有の臭気が発生しています。
屋上全体がしっかりと樹脂で覆われ、初期の防水層が形成された全景の写真です。
全体的に青色になってこのままでも凄く綺麗に見えますが、まだこれで終わりではありません。
仕上げのウレタン防水を重ね塗りし、規定の膜厚を確保しながら二層にすることで、雨水・紫外線に強い耐久性を実現します。
グレーの色味の塗料が、ウレタン防水の仕上げ材の塗料です。
表面が滑らかで光沢のある美しい防水層が完成しました。
これで雨漏りリスクを大幅に低減し、建物の寿命を一段と伸ばすことができます。
屋上防水工事は、建物の状態を長く維持するために欠かせない大切な工事です。
定期的なメンテナンスを行うことで、雨漏りの発生を未然に防ぎ、建物の資産価値を守ることにつながります。
仮設足場解体
最後に仮設足場を解体していきます。
約4カ月間と長期の工事期間だったため、これで一安心つきたいところですが、最後の最後の1本の足場材を解体するまでは気を抜けません。
全ての仮設足場の解体が終わると、建物の全景が少しずつ見えてきます。
この時に建設会社の現場代理人や現場監督が一番気にしているのは、施工のし忘れが無いか？という事に目を光らせながら、足場解体を近くから見守っています。
もし仮に、上層階部分に塗装のタッチアップのし忘れなどがあっては大変です、また仮設足場を組み立てるわけにはいきませんので、最後の最後まで気を抜けません。
写真では伝わらない、施工を通して感じたこと
雨漏りも全て止めることが出来て、大きな事故無く竣工を迎えることが出来ましたので「感無量」の一言で納めたいところですが、今回のドーミー西日暮里の工事も「藤村女子中学・高等学校様、第一校舎の大規模修繕工事」と同様の緊張感を最後まで持って竣工を迎えることが出来ました。
学生の皆様の生活圏という大切な場を約4カ月という長期間に渡りお預かりする工事は、たくさんの人たちの助けがないと成し遂げられません。
丸山建設株式会社では、工事の大小に関わらず一つ一つの工事の積み重ねが、本当に自分たちの実績となり、次への自信につながっていると感じております。
学生寮関係者・管理会社の皆様へ
この度は、ドーミー西日暮里の大規模修繕工事において、丸山建設株式会社をお選びいただきまして誠にありがとうございました。
私たちのようにまだ歴史の浅い会社に、多くの学生様をお預かりしている建物の大切な工事をご依頼いただけたことは、非常に貴重であり、今後の大きな励みとなります。
打ち合わせの段階から何度も足を運んでくださった管理会社のご担当者様をはじめ、学生寮の関係者の皆様に深く感謝申し上げます。
この度のご縁を大切にして、これからも一つひとつの仕事に真摯に向き合い、確かな実績を積み重ねてまいります。
丸山建設株式会社 代表取締役 丸山駿介
建物のメンテナンスや改修工事をご検討中のオーナー様・管理者の皆様へ
建物は年月の経過とともに、外壁のひび割れや屋根・防水の劣化などが少しずつ進んでいきます。
早めの点検と修繕は、建物を長持ちさせ、将来的なコストを抑えるためにも重要です。
丸山建設株式会社では、戸建住宅からマンション、学校などの大規模建物まで、外壁塗装工事・屋根改修工事・防水工事をはじめとする、あらゆる建物のメンテナンス・改修工事を承っております。
修繕工事や改修工事に関するご相談やお見積もりなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
